핵심 요약
- 인도네시아 민법(KUHPerdata) 제1338조의 계약 자유 원칙상, 중도 해지·원상복구·관리비 인상폭은 법정 기준이 거의 없고 계약서 문구가 전부입니다.
- 제1266조는 계약 해지에 원칙적으로 법원 판단을 요구하므로, 실무에서는 “제1266조 적용 배제” 문구로 합의 해지를 가능하게 합니다.
- 외국인 법인이 임차할 때는 사업장 주소가 OSS 등록·용도지역(RDTR)과 맞아야 하고, 임대인 소유 증서(SHM/HGB) 명의 확인이 필수입니다.
- 입주·퇴거 시 인수인계확인서(BAST)와 사진 기록이 보증금 반환 분쟁을 막습니다.
원인
1왜 임대 계약에서 손해를 볼까
인도네시아 상가·오피스 임대는 1~2년 선납이 흔하고, 계약서가 임대인 측 양식으로 작성되는 경우가 대부분입니다. 영어 번역본만 보고 서명하거나, 임대료와 기간만 확인하면 중도 해지 위약금, 원상복구 범위, 관리비 인상 같은 조항이 나중에 큰 비용이 됩니다.
한국처럼 상가임대차보호법이 세세하게 보호해 주는 구조가 아니라, 계약서에 적힌 대로 집행된다는 점을 먼저 이해해야 합니다.
핵심 내용
2사인 전 확인할 조항
| 조항 | 확인할 내용 | 없으면 생기는 일 |
|---|---|---|
| 임대인 권원 | 토지·건물 증서(SHM/HGB) 명의 = 임대인 | 무권리자와 계약 위험 |
| 용도·인허가 | 상업 용도, 업종 영업 가능, OSS 주소 등록 협조 | NIB·사업장 인허가 불가 |
| 중도 해지 | 해지 통보 기간, 위약금 상한, 제1266조 배제 문구 | 법원 절차 필요·전액 위약 |
| 원상복구 | 범위(인테리어·설비), 기한, 비용 기준 | 임대인 재량으로 과다 청구 |
| 관리비·인상 | 관리비 금액, 인상률 상한·주기 | 일방적 인상 |
| 보증금 반환 | 반환 기한, 공제 항목, BAST 기준 | 반환 지연·과다 공제 |
| 세금 | 임대료 원천세(PPh 4(2) 10%) 부담 주체 | 세금 분쟁 |
임대료 세금: 토지·건물 임대료에는 최종 원천세(PPh Pasal 4 ayat 2) 10%가 적용되며, 법인 임차인이 원천징수하는 것이 일반적입니다. 계약서에 ‘세전/세후’ 금액을 명확히 하세요.
결과
3조항을 놓쳤을 때의 결과
상담 사례(비식별 재구성)에서 한 사장님은 2년 선납 계약 후 1년 만에 사업 계획이 바뀌어 이전하려 했습니다. 계약서에 해지 조항이 없어 남은 1년 임대료를 돌려받지 못했고, ‘원래 상태로 복구’라는 한 줄 때문에 임대인이 요구한 전면 철거 비용까지 부담했습니다.
제1338조계약 자유 원칙
10%임대료 최종 원천세
1~2년통상 선납 기간
지금 내 상황이 여기에 해당하는지 헷갈리신다면, 서류를 보기 전에 먼저 물어보세요.
카톡으로 편하게 물어보기 →해결 방법
4해결 방법: 임대 계약 5단계 점검
- 권원 확인: 증서 사본, 임대인 신분, 위임 관계 확인
- 용도 확인: RDTR·업종 영업 가능 여부, OSS 주소 등록 협조 조항
- 해지·복구 협상: 해지 통보 기간·위약금 상한, 복구 범위를 목록화
- 비용 조항: 관리비 인상 상한, 원천세·부가세 부담 주체 명시
- 인수인계: 입주 시 BAST·사진 기록, 퇴거 시 동일 기준 적용
실무 팁: 법인 설립 전이라면 ‘법인 승인 조건부 계약’ 또는 ‘법인 설립 후 명의 이전’ 조항을 넣어 두세요.
다음 단계
5임대 계약서, 사인 전에 검토받으세요
Untung Sinar는 임대 계약서 조항 검토, 임대인 권원·용도지역 확인, OSS 주소 등록까지 함께 점검합니다.
FAQ
자주 묻는 질문
계약서가 영어·인니어 두 개면 어느 쪽이 우선인가요?
인도네시아 법상 인도네시아어 계약서가 중요하며, 우선 언어 조항을 확인해야 합니다.
중도 해지하면 남은 임대료를 다 내야 하나요?
계약서 조항에 따라 다릅니다. 해지 조항이 없으면 불리하므로 사전에 협상하세요.
외국인 개인 명의로 상가를 임차해도 되나요?
개인 임차는 가능하지만, 사업장으로 쓰려면 법인 명의 계약과 OSS 주소 등록이 필요합니다.
임대 계약, 사인 전에 확인하세요
중도 해지·원상복구·용도지역까지 조항별로 검토해 드립니다.
- 계약서 조항 검토
- 임대인 권원·용도 확인
- OSS 사업장 등록 연계
참고 자료 (Sources)
- Understanding Rental Agreements in Indonesia for Foreign Tenants — Seven Stones Indonesia
- Can Foreigners Own Property in Indonesia (2026 Legal Guide) — Lawzana
- Indonesia — Corporate Withholding Taxes, PwC Tax Summaries
- Tingkat Risiko Rendah, Menengah, Tinggi dalam OSS-RBA — Golaw
※ 본 콘텐츠는 2026년 11월 기준 공개된 법령·자료와 Untung Sinar 상담 사례(개인정보 비식별 재구성)를 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 법률·세무 자문을 대체하지 않습니다. 인도네시아 법령·요율·수수료는 수시로 개정되므로 실제 적용 여부는 반드시 담당 컨설턴트와 확인하시기 바랍니다.